쉽게 이해하는 대출 관련 지표: DSR, DTI, LTV

 

대출을 받을 때 은행이나 금융기관이 가장 중요하게 보는 지표는 DSR, DTI, LTV입니다. 이 개념들이 어렵게 느껴질 수 있지만, 간단한 예시를 통해 쉽게 설명해드릴게요.

 

 

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1. DSR (총부채원리금상환비율) - "내가 버는 돈으로 대출을 얼마나 갚을 수 있을까?"

DSR 개념

• DSR은 내 연 소득 대비 내가 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자의 비율을 의미합니다.
• 쉽게 말해, 내가 1년에 버는 돈 중에서 대출을 갚는 데 얼마나 쓰는지를 나타냅니다.

DSR 계산식

DSR (%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예시

• 내가 연봉 5,000만 원을 받는 직장인이라고 가정해볼게요.
• 대출로 인해 1년에 갚아야 할 원금과 이자가 2,000만 원이라면?

DSR = (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40%

• 즉, 내가 버는 돈의 40%를 대출 갚는 데 사용해야 한다는 뜻이에요.
• 금융기관은 일반적으로 DSR이 40%~50%를 넘지 않도록 제한합니다.

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2. DTI (총부채상환비율) - "내가 갚아야 하는 빚이 소득에 비해 얼마나 많을까?"

DTI 개념

• DTI는 내 연 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액의 비율을 의미합니다.
• 주택담보대출 중심으로 대출 부담을 평가할 때 사용하는 지표예요.

DTI 계산식

DTI (%) = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출의 연간 이자 ÷ 연소득) × 100

예시

• 내가 연봉 5,000만 원을 벌고,
• 주택담보대출의 연간 원리금이 1,500만 원, 기타 대출 이자가 500만 원이라면?

DTI = (1,500만 원 + 500만 원) ÷ 5,000만 원 × 100 = 40%

• 즉, 연봉의 40%가 대출 상환에 사용된다는 의미입니다.
• 보통 금융기관은 DTI가 40% 이하일 때 대출을 승인해줍니다.

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3. LTV (주택담보인정비율) - "집값 대비 얼마까지 대출이 가능할까?"

LTV 개념

• LTV는 집값(부동산 가치) 대비 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 보여주는 비율입니다.
• 집을 담보로 대출을 받을 때, 은행이 집값의 몇 %까지 빌려줄지를 결정하는 기준입니다.

LTV 계산식

LTV (%) = (대출금액 ÷ 주택 가치) × 100

예시

• 내가 사고 싶은 집이 5억 원이고,
• 은행이 LTV **70%**까지 대출해준다면,

대출 가능 금액 = 5억 원 × 70% = 3.5억 원

• 즉, 집값의 70%까지는 대출이 가능하고, 나머지 1.5억 원은 내가 직접 마련해야 합니다.
• 금융기관의 LTV 규제는 주택의 위치나 대출자의 신용도에 따라 달라질 수 있어요.

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4. 정리: DSR, DTI, LTV 한눈에 비교

지표 의미 계산 방법 주요 기준

DSR	내 연 소득 대비 대출 상환 부담	(총 대출 원리금 ÷ 연소득) × 100	보통 40~50% 이하
DTI	내 연 소득 대비 부채 부담	(주담대 원리금 + 기타 대출 이자 ÷ 연소득) × 100	보통 40% 이하
LTV	집값 대비 대출 가능 비율	(대출금액 ÷ 집값) × 100	보통 60~70%

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5. 최근 변화: '스트레스 DSR' 도입

[보도자료] 하반기 스트레스 DSR 운용방향

• 2024년부터 대출 심사가 더 강화되었어요.
• ‘스트레스 DSR’이란? → 금리 인상을 고려하여 가상의 높은 금리를 적용해 DSR을 평가하는 방식.
• 앞으로 대출을 받을 때 한도가 줄어들 수 있으므로, 미리 준비하는 것이 중요합니다!

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6. 정리: 대출 지표를 쉽게 기억하는 방법

✅ DSR: 내가 벌어들인 돈으로 모든 대출을 얼마나 갚을 수 있나? (연소득 대비 대출 상환 비율)

✅ DTI: 내 소득과 비교했을 때 주택담보대출과 기타 대출 부담이 얼마나 되나? (연소득 대비 빚 부담 비율)

✅ LTV: 집값 대비 얼마나 대출받을 수 있나? (집값 대비 대출 한도 비율)

 

기본적으로 내가 벌 수 있는 소득과 나의 재산 (우리나라의 경우에는 부동산)이 많다면 많은 대출을 받을 수 있습니다.

심플하지만, 이렇게 dsr, dti, ltv처럼 영어 약어가 나온다면 헷갈리니까 한번 정리 해봤습니다.