성남 판교 산운마을 9단지 잔여세대 분양 분석 – 실거래가와 비교해보니?

분양전환 후 잔여세대 공급 분석

최근 성남 판교 산운마을 9단지 대방노블랜드 아파트의 우선 분양전환 후 잔여세대(15세대) 공급 공고가 발표되었습니다. 이번 분양은 기존 임대 후 분양전환이 이루어진 후, 퇴거한 세대를 대상으로 공급하는 방식입니다. 즉, 신축 아파트가 아닌 기존 임차인의 퇴거 후 상태 그대로 공급되는 아파트라는 점이 핵심입니다.

그렇다면, 이번 분양이 과연 실질적인 이득이 있는 투자인지 최근 실거래가를 바탕으로 분석해 보겠습니다.

 

위치는 아래와 같습니다.

 

 

 

 

📌 분양 개요

• 위치: 경기도 성남시 분당구 산운로 126 (산운마을 9단지)
• 공급 세대수: 15세대 (59형 4세대, 84형 11세대)
• 공급 방식: 감정평가 가격을 기반으로 한 분양전환
• 공급 가격:
  • 59㎡: 약 12억 900만 원
  • 84A㎡: 약 15억 4005만 원
  • 84B㎡: 약 14억 9680만 원
• 입주 가능 시기: 2025년 4월 (잔금 완납 후 즉시 입주 가능)
• 재당첨 제한: 당첨일로부터 5년간 재당첨 제한 적용

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📌 최근 실거래가와 비교 분석

실제 해당 단지의 최근 실거래가를 조사한 결과, 이번 분양가와 비슷하거나 낮은 가격에 거래되고 있음을 확인할 수 있었습니다.

🔹 최근 실거래가 (2024년 기준)

• 59㎡: 11억 후반 ~ 12억 초반
• 84㎡: 14억 후반 ~ 15억 초반

🔹 분양가와 실거래가 비교

• 분양가는 최근 실거래가와 거의 동일한 수준입니다.
• 즉, 분양받는다고 해서 즉시 시세차익을 기대하기 어려움.
• 만약 추가적인 리모델링 비용이 발생한다면, 실질적인 비용 부담이 증가할 수 있음.

 

 

 

 

59형 최근 매매거래가

 

 

 

84형 최근 매매거래가

 

📌 이번 분양의 장점과 단점

✅ 장점

✔ 즉시 입주 가능 → 신규 청약보다 대기 시간이 짧음
✔ 비규제지역 → 대출 및 전매제한이 상대적으로 자유로움
✔ 청약 경쟁률 낮을 가능성 → 기존 청약보다 당첨 확률 증가
✔ 무주택 유지 가능 → 기존 청약 제약을 받지 않음

❌ 단점

❌ 신축이 아님 → 2009년 입주, 시설 노후화 가능성 존재
❌ 하자보수 불가 → 계약 후 개별 리모델링 필요
❌ 분양가가 메리트 없음 → 기존 실거래가와 유사한 수준
❌ 잔금 일시납 부담 → 계약금(10%) 제외한 90% 일시납 필수
❌ 5년 재당첨 제한 → 추후 더 좋은 청약 기회를 놓칠 가능성

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📌 이번 분양, 실질적 이득이 있을까?

🔍 현재 실거래가와 거의 차이가 없는 분양가로 공급되기 때문에, 시세차익을 기대하기 어려운 구조입니다. 또한, 10년 이상 된 아파트이므로 리모델링 비용이 추가될 가능성이 높습니다.

따라서, 이번 분양은 '당장 입주할 집이 필요한 무주택자'에게는 적합하지만, 투자 목적으로 접근하기에는 메리트가 크지 않은 편입니다.

👉 신중한 선택이 필요한 분양! 실거래가를 꼭 비교해보고 결정하세요!